商品房拆遷的安置

　　【案情經(jīng)過】

　　李某在西安市某大街有早期購置的商品房壹套,建筑面積為100平方米,西安市某開發(fā)商在實(shí)施改 造的過程中,需對李某的房屋進(jìn)行拆遷,由于李某常年在外地工作，某開發(fā)商在沒有同李某就房屋的拆遷情況進(jìn)行協(xié)商、也沒有簽訂任何協(xié)議、李某毫不知情的情況下就委托拆遷單位對李某的房屋進(jìn)行了野蠻拆遷。李某在收集相關(guān)證據(jù)后以侵權(quán)為由將開發(fā)商訴諸人民法院，法院判決開發(fā)商對李某進(jìn)行賠償，該賠償數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于合法拆遷補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。

　　通過上述案例不難看出，合法拆遷對于開發(fā)商來說至關(guān)重要，那么，開發(fā)商如何進(jìn)行合法的房屋拆遷呢?

　　【法理分析】

　　一、關(guān)于拆遷實(shí)施主體

　　根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》、《陜西省城市房屋拆遷補(bǔ)償管理條例》、《西安市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》相關(guān)規(guī)定可知，開發(fā)商在對商品房進(jìn)行拆遷時，有權(quán)自己進(jìn)行拆遷，也可以委托有拆遷資質(zhì)的單位實(shí)施拆遷。其中，開發(fā)商在委托有拆遷資質(zhì)的單位實(shí)施拆遷時，應(yīng)該簽訂書面的委托協(xié)議，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)，特別是應(yīng)對拆遷實(shí)施單位違法拆遷導(dǎo)致的損失賠償如何承擔(dān)的問題進(jìn)行詳細(xì)的約定，以維護(hù)開發(fā)商的合法權(quán)益。

　　二、拆遷租賃房屋時，拆遷人怎樣安置被拆遷人和承租人

　　拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

　　三、拆遷安置應(yīng)注意的程序性問題

　　根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》、《陜西省城市房屋拆遷補(bǔ)償管理條例》、《西安市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定可知:“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由市拆遷辦或區(qū)、縣拆遷主管部門裁決。被拆遷人是批準(zhǔn)拆遷的區(qū)、縣拆遷主管部門或市拆遷辦的，由本級人民政府裁決。當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本辦法規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、過渡用房的，不停止對裁決的執(zhí)行。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依照協(xié)議約定向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。”所以，根據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)商在對商品房實(shí)施拆遷時應(yīng)當(dāng)先和房屋的所有權(quán)人協(xié)商爭取成拆遷安置協(xié)議，如不能達(dá)成拆遷安置協(xié)議，為了不耽誤拆遷的進(jìn)度，可向西安市城市房屋拆遷安置管理辦公室申請裁決。裁決一般應(yīng)當(dāng)在30日作出。任何一方對裁決不服可向人民法院提起訴訟，如果拆遷人提供了安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的進(jìn)行。