一、房地產中介行業(yè)的現(xiàn)狀及特點

　　1、特點。房地產中介機構不從事房地產開發(fā)經營活動，只為房地產經營活動提供中介服。房地產中介不占有房地產商品，也不直接從事買賣活動，只向買賣雙方提供溝通服務。房地產中介活動具有非連續(xù)性和流動性的特點。房地產中介具有很強的靈活性。房地產中介機構以傭金為主要收入來源。

　　2、存在的問題。一是門檻不高，業(yè)務人員隨意聘用，素質良莠不齊。二是誠信不良。虛假信息、屢吃差價、私下交易、協(xié)議陷阱、陰陽合同……種種“黑幕”不勝枚舉。三是管理不善。內部管理粗放，“私單”頻頻亂走，經紀人員難以約束，違規(guī)操作屢禁不止。四是擴張不當。資金不足、管理不力、人員不齊等等，在這種情況下，一批房產中介就盲目“跑馬圈地”。市場交易活躍時，這些內部缺陷被掩蓋，一旦市場行情“調頭向下”，緊繃的“弦”隨時會斷。五是監(jiān)管不嚴。

　　二、國外房地產中介的現(xiàn)狀和特點

　　國外及港臺房地產中介服務具有悠久的發(fā)展歷史，具有一套較為完善的獨立法規(guī)體系，包括市場準入法規(guī)、執(zhí)業(yè)人員職業(yè)道德法規(guī)以及執(zhí)業(yè)質量控制標準等。美國作為一個發(fā)達國家，其房地產及經紀業(yè)的發(fā)展先于我國許多年，已經具有成熟的運作模式和管理經驗，正確認識并借鑒美國的經驗和做法對于發(fā)展我國房地產經紀業(yè)將不無裨益。

　　1、國外中介機構管理制度。(1)經紀人資質等級。在美國，從事房地產中介業(yè)的機構或個人，必須擁有州政府機構——房地產委員會頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。房地產經紀人主要有兩類人員：經紀人，具備獨立的法人地位，具有經紀人執(zhí)照;銷售員，具有銷售員執(zhí)照，為一個經紀人的雇員，代表經紀人行事，只能執(zhí)行經紀人所制定的任務，無權訂立契約和收取傭金，僅能以經紀人的名義對外接洽業(yè)務，同時對經紀人負責。美國房地產經紀人如果發(fā)生損害當事人的欺詐行為，不但會因賠償而被罰得傾家蕩產，而且被逐出經紀人行業(yè)后，很難再在這種講究信譽的行業(yè)中謀生。可見，美國對房地產經紀人的管理，無論是當初準入，還是加入本行業(yè)后的管理，都是相當嚴格的。(2)法規(guī)制度。美國有關房地產中介的法規(guī)主要有：一般代理法規(guī)、契約原則、州執(zhí)照法、聯(lián)邦法、專業(yè)倫理法規(guī)。不動產執(zhí)照法是有關房地產交易的最嚴密的法令。執(zhí)行房地產執(zhí)照法的是“州房地產委員會”，主要的執(zhí)法方式包括拒發(fā)執(zhí)照、扣留執(zhí)照和吊銷執(zhí)照。一般美國經紀人的傭金是以最終銷售價格的百分比來支付，傭金數(shù)目由委托人與經紀人自由商定。經紀人不涉及金錢，可減少很多麻煩。(3)職業(yè)道德。美國非常重視中介的職業(yè)道德，商業(yè)法典10176項和10777項中列舉了從業(yè)執(zhí)照暫停與吊銷的規(guī)定。另外，美國的全國房地產師職業(yè)道德規(guī)范內容簡明，注重實效。每個州的房地產委員會一般設有調查機構，可以在任何時候到經紀人辦公室檢查業(yè)務紀錄，發(fā)現(xiàn)問題向房地產委員會報告，由該委員會討論決定是否向法院控告。同時，美國各地都有專門的檢察機構處理此類案件。

　　2、美國房地產中介行業(yè)的特點。美國房地產中介行業(yè)的特點主要有以下幾點：中介行業(yè)發(fā)展歷史悠久，中介事業(yè)發(fā)達，有獨特的房地產中介管理制度和動作程序。法規(guī)健全，權責明確，對規(guī)范中介行為，保障雙方權益起到很大作用。行業(yè)個人資格準入嚴格，機構準人市場化，優(yōu)勝劣汰。中介企業(yè)發(fā)展注重連鎖經營和品牌效應。充分采集信息資源，利用網絡信息技術，提高競爭力。

　　三、國內外房地產中介行業(yè)的比較

　　1、經紀形式不同。美國房地產中介無論售房或是購房都實行全權委托經紀人制度，然后，所有的運作程序包括介紹貸款、物業(yè)公證、房產保險、咨詢律師、提交登記等等都由委托經紀人全權辦理，所有費用也都在最后列出清單，由甲乙雙方支付。而我國房地產中介實行的是雙方簽約制度，中介機構收取中介費后，免費幫助雙方辦理過戶手續(xù)，由有關管理機構直接向甲乙雙方收取費用。

　　2、產權管理不同。美國實行的是契約登記制度，買賣雙方完全以市場化的程序進行操作。所有運作通過售樓律師中介經紀，從物業(yè)公證到房產保險，構成一個完整的市場保證體系。只有當這個過程全部完成后，政府才通過登記的手段來加以確認，并把相關的資料進行保存，以備查詢。而我國目前實行的是產權產籍登記制度。相比之下，美國的登記制度比我們現(xiàn)行的產權產籍制，更能適應房地產市場的變化，體現(xiàn)政府的職能。

　　3、地產性質不同。美國一般房屋是建筑在地產基礎上的，最大的區(qū)別是地產也屬個人財產。因此，房地產概念極為完整，私人購房后，以地契為準，連地帶房都屬私人財產，但房主必須每年向國家繳稅，而且政府有許多法律條文來限制私人在其土地上進行的各種活動，如不準私建亂搭，不準破壞綠地等等。而我國地產屬于國家，個人只擁有國家土地使用證，因而房地產買賣一般注重于房產證的交涉。個人財產的法律體現(xiàn)是以產權證為標志，這樣就使中美兩國房地產買賣在概念上、程序上以及管理上都存在一定的差異。

　　四、我國房地產中介行業(yè)發(fā)展對策

　　1、健全完善法律制度，創(chuàng)造公平規(guī)范的市場環(huán)境。為了保證市場中介組織的健康發(fā)展，發(fā)揮對市場經濟的積極作用，我國也需要加強立法：完善法規(guī)，將房地產中介組織納入法制化、規(guī)范化的軌道。國家有關部門應盡快制定各種市場中介組織的管理法規(guī)或條例，對房地產中介組織的主體資格、活動范圍、酬金標準、權利與義務、違法處理等問題做出更明確的規(guī)定。依法對房地產中介組織登記，堅決取締無照經營。凡是具有一定專業(yè)知識和中介服務經驗、愿意從事中介服務活動的人員，必須經過政府有關部門的培訓，合格者發(fā)給資格證書，方可申請開辦市場中介組織和從事中介服務活動。工商行政管理部門必須通過嚴格的資格審查后，方可依照有關登記管理法規(guī)予以注冊登記，頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，使其合法經營。完善對市場中介人員的資格考試制度。對市場中介人員的考核是一種對其工作能力的鑒定制度，這項制度對保證市場中介服務的客觀性、公正性、準確性和權威性具有重要的作用。

　　2、搞好培訓、提高人員素質。中介行業(yè)是一個注重品牌的行業(yè)，品牌是中介服務業(yè)生存的基礎。要以誠信培育行業(yè)品牌，沒有長期的信譽積累不可能做大做好中介服務，這是中介服務生命。因此，行業(yè)要得以充分發(fā)展，高素質人才隊伍和過硬的合法經營機構是必不可少的。要達到這個要求，要求員工在思想素質、專業(yè)技術均達到一定的標準，建立一個完整的資格考試體系。堅決實行從業(yè)人員資格認證制度，做到從事房地產中介服務的人員都符合條件要求。

　　3、房地產中介信息的網絡化和資源共享。當前的任務是利用先進技術手段，及時、準確地提供房地產信息。房地產中介服務無論是經紀、評估、咨詢，都要依靠及時而準確的信息，僅靠人工的市場調研是遠遠不夠的，必須大力推廣計算機應用，建立房地產信息網絡系統(tǒng)，組建最具權威的房地產信息收集、加工和傳送服務機構，這是收集、傳遞信息最可靠、最便捷的途徑，可以保證房地產中介服務有一個堅實的信息基礎。

　　4、走中介公司間的聯(lián)合和規(guī)模化道路，實現(xiàn)房產連鎖經營。加入WTO后中國將更加開放，中介商要想在日趨激烈的市場競爭中爭得一席之地，必須降低服務成本，提高成交率。因此，企業(yè)間的聯(lián)合，規(guī)模化發(fā)展，連鎖性經營，將是今后房地產中介企業(yè)發(fā)展的必然趨勢。聯(lián)合不是簡單的疊加，而是資源的共享，優(yōu)化組合的過程。企業(yè)聯(lián)合實行連鎖經營，可采用原有的品牌或創(chuàng)立新品牌。目前的連鎖經營主要有三種模式：直營連鎖經營、加盟連鎖經營和前面兩種的混合模式。

　　總之，房地產中介企業(yè)要進一步進行資產重組和資源的合理配置，建立自身的競爭優(yōu)勢，求得生存和發(fā)展的機會，建立一支符合職業(yè)化、正規(guī)化、社會化、網絡化、制度化、專業(yè)化要求的中介服務隊伍，才能振興我國房地產市場，繁榮房地產中介行業(yè)。