摘要：如果中國房地產(chǎn)市場投機(jī)占據(jù)了一定分量的話，那么根據(jù)Buiter的研究，所謂住宅市場供應(yīng)不足就是一種“神話”，因?yàn)橥稒C(jī)者不是將住房“消化了”，而是“藏”起來了，一旦房價下跌或者政府貨幣收緊產(chǎn)生的資金周轉(zhuǎn)問題將導(dǎo)致他們會將這些住房“供”出來，這就是所謂“影子庫存”的分析方式。

　　近日，對2008年10月22日國家出臺的“房地產(chǎn)救市政策”一年期滿即將取消的傳言，房地產(chǎn)市場極其敏感，引發(fā)了一些城市周成交量的波動。

　　房地產(chǎn)市場公認(rèn)是“政策市”，民眾認(rèn)為如果政府認(rèn)為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇是不穩(wěn)固的，刺激消費(fèi)是需要升級的話，那么仍然不太會立即收緊貨幣政策。這一思考模式是有強(qiáng)烈證據(jù)支撐的，中國前三季度消費(fèi)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動不斷提升，除了政府出臺了的一些刺激消費(fèi)政策外(例如“家電下鄉(xiāng)”)，一個最重要的原因就是“小陽春”迸發(fā)出來的房地產(chǎn)購買熱潮，它使得中國消費(fèi)率短期處于近年來的最高水平。

　　倫敦政治經(jīng)濟(jì)學(xué)院的教授WillemH.Buiter在其出版的重要論文《房地產(chǎn)不是財富》中對將地產(chǎn)刺激政策(維持高房價)看作是消費(fèi)刺激政策的做法進(jìn)行了細(xì)致的分析，他認(rèn)為房地產(chǎn)對國民消費(fèi)的扭曲力量比任何因素都大，因?yàn)楦叻績r產(chǎn)生的按揭支出是剛性的，如果房價過高(尤其投機(jī)泡沫造成的)那么收入流將不足以匹配，那么這其實(shí)是對一生收入流的一個“重大分配”，如果想通過提高貨幣化程度（鳳凰網(wǎng)財經(jīng)注：貨幣化程度是指一定經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)通過貨幣進(jìn)行商品與服務(wù)交換的價值占國民生產(chǎn)總值的比重，是一國商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的貨幣體現(xiàn)。），想通過錢變得不值錢來“稀釋”按揭流的實(shí)際價格，并提高“房奴”們的名義收入，那么結(jié)果可能會造成一個災(zāi)難性的后果，即貨幣化的副作用是惡化階層收入狀態(tài)，它不一定提高民眾名義收入，反而造成了通脹下的實(shí)際收入縮水。

　　Buiter明確表示，房價下跌是改善社會收入分配最好的方式。我們注意到，最近有關(guān)部委對改善收入分配調(diào)節(jié)非常積極。Buiter研究表明，如果這種改善方式是通過發(fā)行貨幣(貨幣化)來滿足民眾，那么物價會跑得比民眾到手的收入增量還快，但如果這種分配方式是允許市場規(guī)律導(dǎo)致的房價下跌，那么這在短期內(nèi)也許會影響消費(fèi)，但長期看卻是提高了消費(fèi)率。

　　如果中國房地產(chǎn)市場投機(jī)占據(jù)了一定分量的話，那么根據(jù)Buiter的研究，所謂住宅市場供應(yīng)不足就是一種“神話”，因?yàn)橥稒C(jī)者不是將住房“消化了”，而是“藏”起來了，一旦房價下跌或者政府貨幣收緊產(chǎn)生的資金周轉(zhuǎn)問題將導(dǎo)致他們會將這些住房“供”出來，這就是所謂“影子庫存”的分析方式。

　　影響房地產(chǎn)價格的還有一種流行的看法是人民幣升值，但是“小陽春”創(chuàng)造的房價狂飆恰恰是在人民幣貶值期，從2008年7月之后人民幣開始和美元重新鎖定在6.82，來緩和外貿(mào)順差急劇縮小之勢。而在“小陽春”最火爆的4月份之后，人民幣伴隨美元大幅度對歐元等貨幣貶值。人民幣沒有升值，但熱錢照樣流入，這充分證明了熱錢或者投機(jī)資本從來不追逐微薄的利差或者匯差(3%左右空間)，而是看重資產(chǎn)價格的暴升。

　　還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，中國正是缺乏足夠開闊的投資渠道和機(jī)會，才造成大量資金盤踞于地產(chǎn)投機(jī)。我們認(rèn)為，這種觀點(diǎn)并不完全成立，中國的確需要開辟足夠廣泛的投資渠道和投資品種，但是如果貨幣化的速度過于強(qiáng)烈，那么自然就會形成“投資機(jī)會不足”，我們不能總抱怨“庫區(qū)”(投資渠道)太小，也要思考合適的貨幣化速度。就像Buiter提示的那樣，房地產(chǎn)不是財富，長期看沒有拉動消費(fèi)的財富效應(yīng)，過度的貨幣化和遷就性的政策可以暫時鞏固高房價，但是它所造成的短期消費(fèi)刺激模式是這樣的：一部分底層民眾“吃喝昂貴化”(恩格爾系數(shù)上升)、部分中產(chǎn)階層“消費(fèi)房奴化”(收入流被按揭支出吞噬)，而富人階層“揮霍化”(奢侈性消費(fèi))。