摘要：顯然，在決定樓市走勢的供、求兩大基本因素上，對市場需求量的過度透支遠遠超過新增供應(yīng)量的微幅下跌。更值得注意的是，前三季度，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資1058.01億元，比去年同期增長6.1%，增幅比上月提高1.9個百分點，比1-7月提高5.2個百分點。

　　北京等一些城市喊“房荒”，即有人站出來說“房價難以下跌”。但是，當市場需求的透支有甚于房源的消化時，結(jié)論卻是不同的，在上海等不少城市，這種情況似乎更接近于現(xiàn)實。

　　10月26日，上海市統(tǒng)計局公布的“前三季度本市房地產(chǎn)市場基本情況”統(tǒng)計報告顯示，商品住宅施工面積、新開工面積繼續(xù)下降，較同期降幅分別為3.5%和下降6.2%，但降幅分別較前8個月收窄0.2個百分點和1.1個百分點。但是，前三季度，商品住宅銷售面積2230萬平方米，同比暴增49.5%。

　　顯然，在決定樓市走勢的供、求兩大基本因素上，對市場需求量的過度透支遠遠超過新增供應(yīng)量的微幅下跌。更值得注意的是，前三季度，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資1058.01億元，比去年同期增長6.1%，增幅比上月提高1.9個百分點，比1-7月提高5.2個百分點。

　　這種“新增供應(yīng)量微幅下跌、需求消化量暴增、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)回升”的局面，已是目前國內(nèi)大部分城市樓市的共同特征。各級地方政府在樓市優(yōu)惠政策年底節(jié)點，面臨著對市場調(diào)控平衡能力的考驗。

　　“內(nèi)虛不旺，房地產(chǎn)7折利率優(yōu)惠政策仍需延續(xù)。”于是，克而瑞(中國)研究中心此時發(fā)布專題報告呼吁，急速收縮信貸政策，將會打擊脆弱的市場需求。

　　易居中國分析師薛建雄坦言，現(xiàn)在出手購買的基本上是以投資目的為主了，剛需能消化的今年消化得差不多了，沒消化的在目前高房價下都有一定難度，市場只要一冷，成交將瞬間消失。

　　“零成交”怪象？

　　一直以來，樓市的“怪現(xiàn)象”往往在市場處于變盤的節(jié)點冒出來，就如當年大規(guī)模退房在房價從高點跌落的時候出現(xiàn)。

　　“零成交”現(xiàn)象近期突然在上海等一些城市出現(xiàn)。

　　上海佑威·樓市通數(shù)據(jù)顯示，9月共有80個項目取得銷售許可證，其中19個樓盤在10月上半月中零成交，大部分位于郊區(qū)的金山、松江等區(qū)域。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴本報，零成交樓盤，其中較大部分屬于項目尾盤的情況，但也有不少項目延遲推盤，個別項目確實是賣不動。

　　就在上海等許多城市新開樓盤依然“一房難求”的時候，零成交樓盤的悄然出現(xiàn)，成為市場中的另類，但也暗示著一些變化。“其中的上海金山‘鄉(xiāng)間藝墅’項目，可能就是開盤了，但是銷售不好。”陸騎麟列舉了其中一個零成交樓盤。

　　這個金山零成交項目處在一個怎樣的市場？上海華燕市場研究中心的數(shù)據(jù)顯示，第三季度金山房價漲幅居上海全市各區(qū)縣之首，成交均價為7440元/平方米，環(huán)比上季度暴漲47%。

　　據(jù)本報了解，在金山區(qū)房價暴漲的背后，則是今年該區(qū)投資比例出現(xiàn)大幅度增長。此前有媒體披露的金山區(qū)房地局一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2004年-2008年，在金山地區(qū)購房的本地自住客一直穩(wěn)定在85%以上，但今年上半年，這一數(shù)字已經(jīng)降到64%。

　　而本報記者從多家二手房中介公司了解到，投資客已開始在金山高點拋售。當?shù)刭徺I力則難以支撐目前的過高房價，在此背景下，該區(qū)新上市樓盤中突然出現(xiàn)賣不動而零成交的樓盤，就并不奇怪了。

　　正如薛建雄所言，從上海金山區(qū)到今年被過度刺激拉高的整個樓市，以目前的狀況，一旦投資需求萎縮，整個市場可能突然面臨購買力消失的危險局面。而這種危機出現(xiàn)的主要原因就在于剛需被過度透支。

　　被過度透支的剛需

　　截至10月28日記者截稿，上海官方網(wǎng)站顯示，全市一手普通住宅可售房源為17518套共計157.13萬平方米。

　　很多人沒有想到，就在國慶后樓市成交量節(jié)節(jié)敗退的時候，10月23日，上海單日商品住宅成交達到1589套，創(chuàng)下2009年以來單日成交新高。10月19日—10月25日，上海商品住宅成交(包含動遷及配套商品房)成交高達7080套合計73萬平方米，較前一周增加17.8%。

　　若以上一周的全市成交量估算，目前上海存量可售一手住宅已經(jīng)不夠一個月銷售，這是今年大多數(shù)時候人們看待樓市的角度，但若從樓市需求透支的角度去看市場走勢，要擔心的其實不是“房荒”，而是“買房者荒”。

　　多項權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，目前正處于市場需求被透支的高點。

　　上海銀監(jiān)局前日發(fā)布的三季度房地產(chǎn)信貸運行報告顯示，截至9月末，上海全市中外資銀行房地產(chǎn)貸款余額首次突破7000億元大關(guān)，達7134.1億元，比年初增加1175.8億元。增長的主力來自于購房貸款(包括個人、單位所購商業(yè)用房及住房)，而不是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。1-3月，購房貸款增量僅占所有房地產(chǎn)貸款增量的18%，1-6月這一比例升至50%，1-9月進一步升至65%。其中，個人住房貸款第三季度新增454.6億元，創(chuàng)下單季最高紀錄。

　　上海銀監(jiān)局指出，個人房貸迅猛增長出現(xiàn)新特點，一是新建住房貸款增量占比上升，二是“兩外人士”(外地人和外國人)住房貸款增量占比上升，1-9月高達36%。眾所周知，新房、兩外人士，恰恰是樓市投資需求最集中的。

　　上海市統(tǒng)計局10月26日的最新報告指出，前三季度，上海商品房銷售面積2478.50萬平方米，比去年同期增長45.5%，增幅高出1-8月2.2個百分點。其中商品住宅銷售面積2230萬平方米，增長49.5%，增幅高出0.4個百分點。與不足5%降幅的新增供應(yīng)量相比，接近50%的需求消耗增幅更加觸目。

　　政府調(diào)控面臨考驗

　　9月末，上海房地產(chǎn)不良貸款余額為62.4億元，較6月末約增加9.2億元；不良率也從6月末的0.81%升至0.87%。

　　誰也不愿意去預(yù)測，當需求量迅速萎縮、交易量快速回落、房價下行出現(xiàn)時，已沖高的巨量房貸余額面臨的不良率風險，意味著什么。

　　“現(xiàn)在面臨著政策節(jié)點，主要就是執(zhí)行近一年的寬松信貸政策和樓市優(yōu)惠政策，需要重新定調(diào)。”薛建雄坦言，政策環(huán)境的變化，可能在瞬間令市場產(chǎn)生方向性調(diào)整。

　　除各地方政府去年出臺的樓市優(yōu)惠政策外，2008年10月22日中央政府部門出臺的以鼓勵住房消費為目的的全國性救市政策之重頭戲——“7折利率優(yōu)惠政策”，執(zhí)行期限即將于年底到期，才是左右樓市方向最關(guān)鍵因素之一。7月份以來二套房貸款政策力度亦有所加強，市場紛紛產(chǎn)生政府要調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，打壓房價的猜想。由此，市場對于信貸優(yōu)惠政策即將取消的預(yù)期大增。

　　“我們認為年內(nèi)宏觀經(jīng)濟政策有望保持平穩(wěn)，貨幣政策環(huán)境依然寬松，目前取消信貸優(yōu)惠政策的可能性不大，首次置業(yè)及改善性購房將繼續(xù)得到支持。”克而瑞(中國)研究中心近期報告明確表示，“信貸政策收緊不會一刀切，有可能會分步驟地逐步實施。對于首次置業(yè)和改善性需求將維持7折利率優(yōu)惠以鼓勵消費，而對于投資性需求則在首付成數(shù)和貸款利率方面予以逐步的限制和收緊。”

　　但是，開發(fā)商的心態(tài)顯然不這么樂觀，“趕末班車”的情況屢見不鮮，以北京、上海等城市為代表，不少樓盤趕年底前開盤、優(yōu)惠促銷。

　　目前，大部分市場需求紛紛開始出現(xiàn)觀望。最終，是駭人聽聞的“房荒”導(dǎo)致價格上行還是被忽略的剛需過度透支導(dǎo)致市場調(diào)整，考驗的關(guān)鍵就在于從整個宏觀經(jīng)濟出發(fā)，政府作出的調(diào)控決策，這是個難題。